JE N'AIME PAS DONC JE NE PAYE PAS

Etre en entrepot n'a rien de drole et Mme Le MAIRE nous le fait savoir

Juste une question qui verra sa réponse dans les mois à venir   ET SI MME LE MAIRE FINISSAIT DANS UN ENTREPOT AU LIEU DE LA MAIRIE , devant la gestion et les affaires qui éclatent de jour en jour , le chemin de l'entrepot est sous le pas de MME LE MAIRE

Pour un autre immeuble en briques, 53 rue des Entrepôts à Saint-Ouen, de 550 m² habitables, de 14 appartements vacants sur 15, nécessitant une remise en état pour un coût de 1 500 000 francs environ (228 674 euros), en bordure du boulevard périphérique permettant une enseigne lumineuse sur le toit louée 90 000 francs annuel (13 720 euros), le propriétaire déposait une DIA, le 7 décembre 1999, à 3 300 000 francs (503 082 euros) +          150 000 francs (22 867 euros) de commission d’agence immobilière à la charge de l’acquéreur. La Ville préemptait à 1 650 000 francs (251 541 euros) sur la base de          3 000 francs le m² (457 euros) sans oublier la commission d’agence de     150 000 francs soit un prix total de 1 800 000 francs (274 408 euros) mais sans tenir compte du revenu publicitaire. Le commissaire du gouvernement, à nouveau Monsieur L., évaluait l’immeuble à 1 815 000 francs (276 695 euros) sur la base de 3 300 francs par m² (503 euros) appliqué à la même surface de 550 m² oubliant la valorisation des recettes publicitaires. A croire qu’une rente annuelle de 90 000 francs n’aurait aucune valeur en capital. Le juge des expropriations, qui n’est pas celui du jugement précédent, retenait sans justification une surface différente et inférieure de celle ayant rencontré l’accord des parties et évaluait l’immeuble à partir de ce calcul :

514 m² x 4 600 francs = 2 364 400 francs soit 360 450 euros   + 150 000 francs de commission soit   22 867 euros EN CONCLUSION

   Les textes sur l’expropriation doivent être réformés, ils ne sont pas acceptables dans une grande démocratie européenne. La Cour européenne de Justice aura une fois de plus à condamner la France, le justiciable ayant droit à un procès équitable, la fixation judiciaire d’un prix de cession ne pouvant intervenir sans l’avis objectif de l’homme de l’art.

En aucun cas, un magistrat, même spécialisé, n’est un expert immobilier ni même un spécialiste de l’immobilier et la science immobilière expertale ne peut se limiter à l’utilisation d’une simple table de multiplication.

ÉPILOGUE

Malgré une baisse du prix de quelques 935.000 F, la Ville renonçait à acquérir l’immeuble 53 rue des Entrepôts.

Le propriétaire ayant dès lors recouvré la liberté trouvait un acquéreur à … 3.600.000 F (548.816 €) soit à 50% plus cher que le prix fixé par le juge des expropriations quelques mois auparavant.

La revue Actualité Juridique – droit immobilier qui avait publié la décision dans le numéro de mars 2003 page 231 faisait amende honorable en précisant dans son numéro de septembre 2003 page 635 que cet immeuble avait été vendu 50% plus cher que celui publié six mois auparavant.

La Cour de Cassation (Cass. Civ. 3ème du 2/07/2003 n° 02-70047 consorts x. C/ département de la Drome) et la Cour d’Appel de Strasbourg (CEDH – 3ème section du 24/04/2003 n° 44962/98) relevaient que les dispositions du code font que le commissaire du gouvernement, à la fois « juge et partie » dans la procédure « occupe une position dominante et bénéficie par rapport à l’exproprié, d’avantages dans l’accès aux informations » sur les transactions immobilières.

Le commissaire au gouvernement Pierre LACROIX écrivait le 8 juillet 2003 à propos de la vente du 53 rue des Entrepôts : « Je ferai simplement remarquer que s’agissant d’une vente vraisemblablement consentie à l’association « POUR SE LOGER » via la société « SCI CHAROYAL », l’on ne pourra juger de la valeur de l’immeuble en cause qu’après avoir pris connaissance du montant des subventions qui ne manqueraient pas d’être allouées à cette association pour mener à bien son projet, le montant, souvent important de celles-ci venant fausser le jeu normal de la fixation du prix de vente de l’immeuble.»

Et de poursuivre : « Il sera, bien entendu, très intéressant pour moi de suivre ce dossier pour me permettre d’apprécier l’étendue réelle de mon incompétence.»

Le commissaire du gouvernement risque de ne pas être déçu, la SCI CHAROYAL n’ayant rien à voir avec l’association citée qui, par ailleurs, semble avoir disparue.

Payer un immeuble quasiment libre mais à rénover :

3.600.000 F / 550 m²   = 6.545 F/m² soit 1.000 €/m²n’a rien de surprenant lorsque les appartements rénovés se vendent dans la même commune deux fois plus cher.

Juge et partie certes mais dans cette affaire le commissaire du gouvernement a le choix entre l’incompétence ou la volonté d’induire le juge en erreur.