TEL EST PRIS QUI CROYAIT PRENDRE

Monsieur le Maire de VITRY SUR SEINE réfléchira la prochaine fois

Droit de préemption urbain.

Préemption annulée suivie d'une acquisition de gré à gré.
Cour d'Appel de Paris - 6 novembre 1997
SCI Rouget de L'Isle c/ Ville de Vitry sur Seine.
J .C.I Construction Urbanisme 1998 n¡240.

La situation d'une commune parvenant à acquérir un immeuble de gré à gré après une procédure de préemption contestée n'est pas sans présenter de graves dangers.
L'arrêt ci - dessous rapporté, faisant suite à une cascade d'actes de procédures, en est l'illustration. Il rappelle aux communes et à leurs conseils les précautions dont ils doivent impérativement s'entourer dans ce genre de situation.

Les faits :
* Avril 1991 : Mr le Maire de Vitry sur seine déclare exercer son droit de préemption sur divers biens immobiliers à des prix inférieurs à ceux figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.

* 21 novembre 1991 : le Juge de l'expropriation fixe le prix des biens préemptés.
Entre - temps, le 7 juin 1991, le vendeur saisit le Tribunal Administratif d'un recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté du 15 avril 1991.

* Avant la fin de l'instance administrative, le 30 novembre 1992, vendeur et commune se mettent d'accord et signent une vente des mêmes biens par acte authentique avec transfert de propriété immédiat mais sans en préciser la date de paiement du prix.
Le Maire de Vitry sur Seine consigne ce prix à la Caisse des Dépôts et Consignations par arrêté du 15 février 1993 visant les conclusions du commissaire du Gouvernement proposant l'annulation de l'arrêté de préemption.

* Le 12 Février 1993, le Tribunal Administratif a annulé l'arrêté de préemption.
Le Juge de l'expropriation refuse cependant d'ordonner la restitution des prix de vente : à défaut d'annulation de la vente ou d'établissement d'un acte de rétrocession, la Ville a acquis l'immeuble et doit en payer le prix.

* Suite à l'instance alors introduite par la commune, la Cour d'Appel de Paris confirme l a décision du juge de première instance constatant la nullité de la vente intervenue entre la Ville et la société venderesse. Motifs : la Maire ayant signé l'acte authentique d'acquisition sans avoir été habilité par le Conseil Municipal ne pouvait acquérir de gré à gré les biens objets de la DIA.
Il ne pouvait pas plus signer cette vente en engageant la commune dans le cadre du droit de préemption, la décision prise en vertu des pouvoirs relatifs à l'exercice de ce droit ayant été annulée par le Tribunal Administratif.

Commentaires :
Un arrangement qui peut paraître simple n'a pas forcément la fiabilité escomptée !
Les pouvoirs faisant défaut dans la décision de préemption ne peuvent fonder la conclusion d'une vente de gré à gré, même en présence d'un accord sur la chose et sur le prix.

Dans la pratique, en cas de vente de gré à gré faisant suite, entre les mêmes parties, à une déclaration d'intention d'aliéner, il faut lui conférer u caractère transactionnel et au besoin y inscrire une clause de désistement d'instance et d'action.
D'autre part, on s'assurera que le représentant de la collectivité publique est habilité à signer une vente de gré à gré.

Conversion d'une préemption illégale en acquisition de gré à gré.

En l'espèce le représentant de la commune ayant préempté ne disposait pas des pouvoirs pour acquérir de gré à gré et ne pouvait se prévaloir de ses compétences en matière d'exercice du DPU, la décision prise dans le cadre de cette procédure étant illégale.

Référence : CA Paris, 6 novembre 1997, SCI Rouget de l'Isle c/Ville de Vitry sur Seine : Juris Data n¡ 023424.

En cas de préemption, lorsque la collectivité préemptrice discute le prix porté dans la DIA, il est fréquent que le vendeur engage des négociations afin d'essayer de trouver un terrain d'entente permettant de parvenir à la conclusion de la vente sans attendre la fin de la procédure. Les faits de l'espèce commentée ressortent de cette hypothèse.

Par arrêt du 15 avril 1991, le maire de Vitry sur Seine a indiqué exercer le droit de préemption urbain sur divers lots d'un ensemble immobilier, propriété de la société Rouget de l'Isle, mais à des prix inférieurs à ceux mentionnés dans les déclarations d'intention d'aliéner adressées à la commune. Par jugement du 21 novembre 1991, devenu définitif, le juge de l'expropriation du TGI de Créteil a fixé le prix des divers lots préemptés par la Ville. Par ailleurs, le 7 juin 1991, la société Rouget de l'Isle avait saisi le tribunal administratif de Paris d'un recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté de préemption du 15 avril 1991. Alors que l'instance administrative était en cours, la société Rouget de l'Isle, par acte authentique du 30 novembre 1992, a cédé les 145 lots objets de l'arrêté de préemption du 15 avril 1991, à la commune de Vitry sur Seine, au prix total de 26 020 365 Frs. Il était convenu entre les parties que les transferts de propriété devait intervenir le jour même. Si dans l'acte aucune date précise n'était fixée pour le paiement du prix, celui - ci a été consigné par le Maire de Vitry sur Seine à la Caisse des Dépôts et Consignations aux termes d'un arrêté en date du 15 février 1993 visant les conclusions du commissaire du gouvernement proposant l'annulation de l'arrêté de préemption. Par jugement rendu le 12 février 1993 le tribunal Administratif a annulé l'arrêté de préemption du 15 avril 1991. Le juge de l'expropriation saisi d'une demande de la commune de Vitry sur Seine tendant à la restitution du prix a rejeté la demande au motif que tant que la vente n'était pas annulée ou qu'un acte de rétrocession n'était pas intervenu, la commune de Vitry sur Seine ayant acquis l'immeuble devait en payer le prix. La commune de Vitry sur Seine a alors fait assigner la société Rouget de l'Isle aux fins de nullité de la vente.

Les décisions des protagonistes ne brillent pas toujours par leur cohérence. Mais dans cette décision de justice il est bien rare que transparaissent les arrières pensées des parties à l'instance...

La CA de Paris confirme la décision du juge de première instance ayant constaté la nullité du contrat de vente intervenu entre la ville et la société venderesse. A cet effet, la CA relève d'une part que le maire, ayant signé l'acte authentique d'acquisition sans avoir été habilité par le conseil municipal, ne pouvait valablement acquérir de gré à gré les biens objets de la DIA et d'autre part que le maire ne pouvait pas non plus signer cet acte en engageant la commune dans le cadre de pouvoirs qui lui avaient été délégués par le conseil municipal en vue de l'exercice du droit de préemption, la décision prise en vertu de cette habilitation ayant été annulée par le TA.

Nous pouvons tirer deux enseignements de cet arrêt. Le premier est d'ordre juridique. La décision de la CA de Paris permet de cerner la conséquence de l'illégalité de la décision de préemption quant à la validité de l'acte que le vendeur et la commune auraient signé antérieurement à une annulation de la décision de préemption. Certes, nous reconnaissons que cette hypothèse est quelque peu théorique (S.Pérignon, Contentieux des décisions de préemption en matière d(urbanisme : Dr.adm. 1998.chrono 1).

Mais l'arrêté commenté rapporte la preuve que la réalité dépasse parfois la fiction. La CA statuant sur les conséquences à tirer de l'annulation de la décision de préemption par le TA considère que " l'arrêté de préemption du maire a été annulé au motif qu'il y était fait une fausse application des dispositions de l(article L.210.1 du Code de l'Urbanisme, que le maire a donc excédé les pouvoirs qui lui avaient été donnés : que dès lors la vente intervenue doit être annulée faute de consentement valable de la commune ".

Comme le propose le professeur DEBOUY, le juge judiciaire refuse de constater la naissance du contrat : " celui - ci n'a pas pu naître à partir d'une décision illégale " (C.DEBOUY, Les conséquences de l'illégalité de la décision de préemption : ADJI janv.1998, p 36.).

La CA s'est placée sur le terrain de la formation du contrat entre la société Rouget de l'Isle et la commune. La DIA. constituant une offre de contracter n'a pu être valablement représentée par une personne capable de contracter (C ;Civ.art.1108). Peu importe qu'à un moment donné les cocontractants éventuels se soient accordés sur la chose et le prix. On ne contracte pas avec un incapable ! Le juge judiciaire donne une solution simple à la conséquence de l'annulation de l'acte détachable quant à la validité du contrat. Notons que seul le juge civil peut statuer sur la validité du contrat de vente passé ensuite de la décision de préemption (T.confl., 10 mai 1993, Miette : Bull.civ.n¡9 - CE, 13 mai 1996, Cue de Franconville - la - Garenne, req n¡ 152472, concl. C. Maugüe : BDJU 1996, n¡4, p267). Aussi le juge administratif n'hésite t- il pas à faire injonction à une commune, dont une décision de préemption a été annulé, afin qu'elle saisisse, dans un délai déterminé, le juge judiciaire pour faire constater la nullité du contrat de vente régularisé antérieurement à l'annulation de la décision déterminant la capacité de la collectivité publique (TA Lyon, 24 avril 1996, Cartayrade : Defrénois 1998, p 609, obs. S. Pérignon).

Le second enseignement de l'arrêt est d'ordre purement pratique. Si un acte de vente de gré à gré est signé entre le propriétaire ayant notifié une DIA et la collectivité publique titulaire de la préemption, il y a lieu de prendre deux précautions.

D'abord il lui faut conférer un caractère transactionnel voire, si une instance est engagée, y insérer une clause de désistement d'instance et d'action. Ensuite, il faut veiller à ce que le représentant de la collectivité publique soit habilité à signer une vente de gré à gré, conformément aux dispositions de l'article L 2241 - 1 CG coll. terr. (F.Doome. Le contrôle des opérations immobilières des collectivités locales : JCP 1997, éd. N. prat 3976).

Mots clés : Droits de préemption - DPU - Décision de préemption illégale - annulation du contrat.
Juris - Classeur : Construction, Fascicule 13 - 30.