VOUS AVEZ DIT SUSPENSION ?

Voici un texte de loi qui pourra servir à des prpriétaires SPOLIES par les communes

De la suspension
d'une décision de préempter

(art.L.521-1 cja)

La décision de préempter rendue exécutoire a pour effet d’interdire la signature de l’acte de vente. Le juge du référé suspension va en tirer, s’agissant de la procédure devant lui toutes les conséquences. Ainsi, la circonstance que le vendeur renonce à l'aliénation dans les conditions prévues à l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme (cu), si elle empêche l’administration de poursuivre l'acquisition de ces parcelles, n’a pas d’effet sur la décision de préempter laquelle continue à interdire la signature des actes de vente en exécution des promesses de vente signées entre les propriétaires desdites parcelles et l’acquéreur évincé :
- C.E. 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, n° 254837

La condition de l'urgence

Le juge apprécie si la condition d'urgence est atisfaite en procédant à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise juge de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise. La défense doit donc être, le cas échéant, attentive à motiver son mémoire en défense sur la réalité de ses projets et leur caractère urgent.

La circonstance que des évènements prévus par la promesse de vente permettraient à l’une ou l’autre des parties de se renoncer à l’opération se réalisent ne fait pas toujours obstacle à ce que les parties se mettent d’accord pour donner suite à cette promesse de vente et ne permet pas de dénier l’urgence à suspendre une décision de préemption ; tel est le cas :

De l’échéance de la clause de caducité : C.E. 13 novembre 2002, Hourdin, n° 248851

La renonciation du vendeur à la vente.

L'acquéreur évincé voit en principe constaté la condition de l'urgence :
- C.E. 13 novembre 2002, M. H., n°248851
- C.E. 26 janvier 2005, SCI Chopin-Leturc et caisse des écoles de la ville de Saint-Germain-en-Laye, n°72126,272127 (présomption, y compris en l’absence de transfert concomitant à cette décision de la propriété du bien préempté vers la commune du fait d’un désaccord sur le prix.)

Il s'en suit que le juge du référé ne peut pas rejeter une demande desuspension en raison du défaut d'urgence selon la procédure de l'art.L.522-3cja puisque puisque seule la défense peut exposer les raisons de nature à renverser cette présomption :
- C.E. 26 janvier 2005, M. Bruno C… et autres, n°273955

Cette présomption est tenue en échec dans deux cas :

• Lorsque la décision de préempter est maladroitement intervenue et ne pourrait avoir pour effet d’empêcher l’exécution du compromis de vente ; dans ce cas l'urgence qui justifierait la suspension de cette délibération n’est pas établie. Tel est le cas notamment :
  • d’une décision de préempter qui ne satisfait pas précisément et complètement aux exigences de l’art.R.213-8 cu, par exemple parce qu’elle ne comporte aucune indication sur le prix auquel la commune envisage d'acquérir la parcelle concernée :
    - C.E. 16 mai 2001, commune de Saint-Suliac, n°229739
    - C.E. 9 juillet 2003, M. Michel X, n°256205
  • d’une prétendue décision de préempter qui intervient dans un délai supérieur au délai de deux mois mentionné par l’art.L.213-2 cu :
    - C.E. 9 avril 2004, S.C.I. Abimar, n° 262660
  
  
• Lorsque le titulaire du droit de préemption renverse cette présomption en justifiant de circonstances particulières, par exemple de l'urgence à réaliser un projet d'intérêt général :
  - C.E. 13 novembre 2002, M. H., n°248851
  - C.E. 25 juillet 2003, société Atlantique Terrains, n°254837
  - C.E. 14 novembre 2003, société G4 Investissements, n°258384

Lorsque surviennent des évènements prévus par la promesse de vente qui permettraient à l’une ou l’autre des parties de renoncer à l’opération elles peuvent encore se mettre d’accord pour donner suite à cette promesse de vente ; par suite la réalisation de l’un de ces évènements ne permet pas de dénier l’urgence à suspendre une décision de préemption ; tel est le cas :

De l’échéance de la clause de caducité : La caducité de la promesse de vente résultant d’une clause de caducité au cas où le bénéficiaire du droit de préemption déciderait d'exercer son droit aux prix et conditions fixés dans cet acte ne permet pas à elle seule d’écarter l’urgence ; en effet, si une telle clause permet de mettre fin aux obligations que la promesse de vente avait fait naître entre les parties, elle ne fait pas obstacle à ce que, en cas d'annulation de la décision de préemption, la vente soit poursuivie ; il suffit que le propriétaire et l'acquéreur évincé en soient d'accord. Il peut ainsi subsister une urgence pour l'acquéreur évincé à obtenir la suspension de la décision de préemption :
- C.E. 13 novembre 2002,M. Philippe H..., n°248851

La renonciation du vendeur à la vente : la renonciation du vendeur à poursuivre la vente empêchant le titulaire du droit de préemption d’acquérir les parcelles convoitées, l'urgence ne peut plus être regardée comme remplie au profit de l'acquéreur évincé que si celui-ci fait état de circonstances caractérisant la nécessité pour lui de réaliser immédiatement le projet envisagé sur ces parcelles :
- C.E. 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, n° 254837

Le propriétaire vendeur peut justifier de l’urgence à obtenir une décision du juge des référés en exposant que sa situation justifie la vente rapide et au prix qu’il demande du bien :
- C.E. 14 novembre 2003, Mlle Nicole X..., n°258248

Le titulaire du droit de préemption doit, pour combattre l'urgence, faire état de circonstances particulières caractérisant la nécessité de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l'exercice du droit de préemption, par ex. de l'urgence à réaliser un projet d'intérêt général :
- C.E. 13 novembre 2002, M. H., n°248851
- C.E. 25 juillet 2003, société Atalntique Terrains, n°254837

Au demeurant, le juge du référé ne peut dénier l’urgence tant que la commune n’a pas fourni à son dossier les éléments permettant de caractériser l’urgence s’attachant pour elle à réaliser immédiatement les projets ayant donné lieu à l’exercice du droit de préemption et de faire ainsi obstacle à ce que la condition d’urgence soit constatée au profit des acquéreurs évincés :
C.E. 26 janvier 2005, SCI Chopin-Leturc et caisse des écoles de la ville de Saint-Germain-en-Laye, n°72126,272127

Le non lieu à statuer

Le juge des référés estime qu’il n’y a pas lieu de prononcer la suspension lorsque les effets de la décision d’exercer le droit de préemption sont épuisés. Un tel épuisement ne résulte pas du seul accord amiable intervenu entre le titulaire du droit de préemption et le vendeur sur le prix auquel le bien serait préempté, en effet un tel accord ne permet pas de regarder la vente comme se poursuivant dans le cadre d'une procédure amiable distincte de la procédure de préemption, laquelle continue de suivre son cours :
- C.E. 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, n° 254837

La circonstance que le vendeur de la parcelle préemptée renonce à l’aliénation ne rend pas sans objet les conclusions dirigées contre la décision d’exercer le droit de préemption dès lors que la décision de préemption litigieuse n’est pas retirée ; en effet cette décision reste de nature à faire obstacle à l’exécution éventuelle du compromis de vente signé entre le propriétaire vendeur et le requérant candidat acquéreur :
- C.E. 17 novembre 2004, M. Georges Emile V., n°269140 (à propos d’un pourvoi en cassation, il est vrai)

Les effets de la suspension :

• La suspension de l'exécution d'une décision de préemption a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession ou au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption
• mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme
• sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées

La condition de l’urgence et la décision de revendre le bien acquis par la voie de la préemption urbaine

La délibération d'un conseil municipal décidant seulement du principe de la vente d'un bien acquis par l'exercice du droit de préemption ne porte aucune atteinte immédiate à la situation de l'acquéreur évincé que la commune doit informer de sa décision de vendre avant toute mise en œuvre d'un processus de vente par adjudication . Par suite le juge des référés dénie toute urgence à la suspension de cette délibération :
- C.E. 15 juin 2001, Ville de Nice, n°231104